Tapu İptal ve Tescil Davası: Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişi

Davanın dayanağı

TMK m.1024/2’ye göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur. TMK m.1025 uyarınca aynî hak yolsuz tescil edilmiş, yolsuz terkin edilmiş veya değiştirilmişse hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; uygulamada bu dava “tapu iptal ve tescil davası” olarak anılır.

Muris muvazaasına dayalı davalar için ayrı bir sayfamız vardır: Muris Muvazaası (Tapu İptal ve Tescil) ve Tenkis Davası.

Hangi nedenlerle açılır?

Yargıtay kararlarında tescilin yolsuz sayıldığı örnek durumlar şunlardır:

• Sahte vekâletnameyle yapılan temlik (Hukuk Genel Kurulu).
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması; vekilin kısa aralıklarla ara maliklere devir yapması ve bedeli ödememesi (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi).
• İşlem tarihinde fiil ehliyetinin bulunmaması; ayırt etme gücünün bulunmadığı kişinin işlemlerine sonuç bağlanmaz (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi).
• Muris muvazaası (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi).

İyiniyetli üçüncü kişi

TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. TMK m.1024/1’e göre ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz; m.1025/2’de iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandığı haklar ile her türlü tazminat istemi saklı tutulmuştur.

Hukuk Genel Kurulu, tapu siciline güven ilkesi gereği iyiniyetin karine olduğunu, kötü niyeti ileri süren tarafın bunu ispatlaması gerektiğini; ancak taşınmazın çok kısa sürede ve rayiç değerinin çok altında el değiştirmesi gibi hallerin fiilî karine oluşturabileceğini belirtmiştir. Üçüncü kişiden durumun gereklerine göre beklenen özen aranır. Ehliyetsizlik halinde ise Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, karşı tarafın iyiniyetli olmasının işlemi geçerli kılmayacağını belirtmiştir.

Görevli ve yetkili mahkeme

HMK m.2 uyarınca malvarlığı haklarına ilişkin davalarda aksine düzenleme yoksa değer ve miktara bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir. HMK m.12/1’e göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1’de dava şartı arabuluculuk alanları sayılmıştır ve tapu iptal-tescil davası bu listede açıkça yer almamaktadır; ancak davanın kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti veya komşu hakkı boyutu varsa farklı değerlendirme gerekebilir.

Süre

TMK m.1024 ve m.1025 metinlerinde dava için bir süre öngörülmemiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, muris muvazaası davalarının kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmadan açılabileceğini; ancak murisin kadastro tespitinden önce ölmesi halinde davanın tespitin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde açılması gerektiğini belirtmiştir (3402 sayılı Kanun m.12/3). Diğer dayanaklar için sürenin ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Dava dayanağının ve sürelerin doğru belirlenmesi için hukuki destek alınması gerekir. Bu alandaki hukuki danışmanlık ve destek tarafımızca da verilebilir.

Yargıtay Kararlarından Örnekler

Aşağıdaki kararlar, karar metinleri okunarak seçilmiş örneklerdir; her uyuşmazlık kendi koşullarında değerlendirilir ve sonuç, dosyadaki delillere göre değişebilir.

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.05.2022, E. 2019/425, K. 2022/729: Sahte vekâletnameyle yapılan temlik baştan geçersizdir; iyiniyet karinedir, ancak çok kısa sürede ve rayiç değerin altında el değiştirme gibi hallerde üçüncü kişiden beklenen özen aranır. Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karar metni
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 07.10.2024, E. 2024/2575, K. 2024/5437: Vekilin görevi kötüye kullanması iyiniyetli üçüncü kişiye karşı iç ilişkide kalır; ancak üçüncü kişi vekille işbirliği içindeyse veya kötü niyetliyse TMK m.1023 koruması sağlanmaz. Karar metni
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 16.01.2023, E. 2021/7769, K. 2023/194: Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemlerine sonuç bağlanmaz; ehliyetsizlik iddiasında en yetkili sağlık kurulundan, özellikle Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesinden rapor alınmalıdır. Karar metni
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 07.02.2022, E. 2021/733, K. 2022/799: Muris muvazaası davaları kural olarak süreye tabi olmaksızın açılabilir; murisin kadastro tespitinden önce ölmesi halinde dava tespitin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde açılmalıdır. Karar metni

Profesyonel Destek Alınması

Bu konuda sürelerin kaçırılması, delillerin eksik sunulması veya usule aykırı işlem yapılması hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle uyuşmazlığın başından itibaren bir avukattan profesyonel hukuki danışmanlık ve destek alınması, süreci avukat desteğiyle yürütmek gerekir. Bu destek Av. Hasan Alican Özbey ve Özbey Hukuk Bürosu tarafından da sağlanabilir. Bu ifade bir uzmanlık iddiası taşımaz ve tek başına vekâlet ilişkisi kurmaz; kapsam ve ücret yazılı olarak ayrıca belirlenir. Yalnızca yazılı görüş almak isteyenler için Yazılı Danışma Talebi sayfasına bakılabilir.