Kira Depozitosu İadesi: Üst Sınır, Banka Hesabı ve Dava Yolu

Depozito için kanundaki sınırlar

TBK m.342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.

Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Sözleşme bitince iade nasıl olur?

TBK m.342/3’e göre kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının isteği üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

“İlk kira mı, güncel kira mı?” sorusu

TBK m.342 metni, üç aylık sınırın hangi tarihteki kira bedeline göre hesaplanacağını açıkça yazmamaktadır. Bu soruyu doğrudan karara bağlayan bir Yargıtay kararına yaptığımız taramada rastlanmamıştır; incelenen kararlarda depozito, fiilen ödenen tutar üzerinden iade veya mahsup konusu edilmiştir. Somut durumda sözleşmenin ne öngördüğü ve ödemenin nasıl yapıldığı belirleyici olabilir.

Hasar, borç ve anahtar teslimi

• Depozito, kiracının kiralanana vereceği zararların teminatıdır; kiracı olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmadan değil, kötü kullanım zararından sorumludur. Hasar iddiasında uzman bilirkişiyle normal kullanım dışındaki hasar belirlenir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi).
• Tahliye için fiilen boşaltmak yetmez; anahtarın kiraya verene teslimi gerekir. Yasal anahtar teslimi anahtarı bizzat kiraya vermek, tevdi mahalli tayin ettirmek veya noter yoluyla yapılır. Emlakçıya bırakma kural olarak yeterli sayılmaz; ancak kiralanan fiilen kiraya verenin hâkimiyetine girmişse tahliye gerçekleşmiş kabul edilebilir.
• Erken tahliyede kiracı, anahtar teslim tarihine kadar kiradan, sonrasında ise makul süre kira bedelinden sorumlu olabilir; bu alacaklar ve varsa hasar depozitodan mahsup edilir, geriye kalan iade edilir.
• Kiralanan el değiştirir ve yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olursa, önceki malik aldığı güvenceyi yeni malike devrettiğini ispat edemedikçe kiracıya iade borcundan kurtulmaz.

Dava yolu ve arabuluculuk

İncelenen kararlarda depozito alacağı için icra takibi ve itirazın iptali davası yolu izlenmiştir. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç). Depozito iadesi için takip öncesinde arabuluculuğun gerekip gerekmediği ve zamanaşımı süresi, dosyanın niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Başvuru yolu ve süreler bakımından hukuki destek alınması gerekir. Bu destek tarafımızca da sağlanabilir.

Yargıtay Kararlarından Örnekler

Aşağıdaki kararlar, karar metinleri okunarak seçilmiş örneklerdir; her uyuşmazlık kendi koşullarında değerlendirilir ve sonuç, dosyadaki delillere göre değişebilir.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.07.2019, E. 2017/12053, K. 2019/6114: Depozito, kiracının kiralanana vereceği zararların teminatıdır; itiraza uğrayan tespit raporuyla yetinilmeden uzman bilirkişiyle olağan kullanım dışındaki hasar belirlenmeli, yıpranma payı düşülmelidir. Karar metni
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.04.2019, E. 2017/7203, K. 2019/3565: Tahliyenin kabulü için anahtarın kiraya verene teslimi gerekir; tahliye tarihini ispat yükü kiracıdadır. Kira ve hasar alacakları depozitodan mahsup edilir, kalan iade edilir. Karar metni
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 19.12.2023, E. 2023/2972, K. 2023/3825: Anahtarın emlakçıya bırakılması usulüne uygun teslim sayılmaz; ancak kiralanan fiilen kiraya verenin hâkimiyetine girmişse tahliye gerçekleşmiş kabul edilir ve depozito iade koşulları değerlendirilmelidir. Karar metni
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 18.12.2023, E. 2023/5327, K. 2023/6310: Ödenmiş yabancı para depozito fiili ödeme günündeki Türk lirası karşılığıyla iade edilebilir; yabancı para borcuna dava tarihinden itibaren devlet bankalarının bir yıl vadeli mevduata uyguladığı en yüksek faiz uygulanır. Karar metni
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, E. 2026/3664, K. 2026/2960: Kiralanan el değiştirip yeni malik sözleşmenin tarafı olduğunda, önceki malik güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat edemedikçe kiracıya karşı iade borcundan kurtulmaz. Karar metni

Profesyonel Destek Alınması

Bu konuda sürelerin kaçırılması, delillerin eksik sunulması veya usule aykırı işlem yapılması hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle uyuşmazlığın başından itibaren bir avukattan profesyonel hukuki danışmanlık ve destek alınması, süreci avukat desteğiyle yürütmek gerekir. Bu destek Av. Hasan Alican Özbey ve Özbey Hukuk Bürosu tarafından da sağlanabilir. Bu ifade bir uzmanlık iddiası taşımaz ve tek başına vekâlet ilişkisi kurmaz; kapsam ve ücret yazılı olarak ayrıca belirlenir. Yalnızca yazılı görüş almak isteyenler için Yazılı Danışma Talebi sayfasına bakılabilir.