Hangi hallerde dava açılır?
TBK m.344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Kira bedelinin hangi dönemden itibaren değişeceği davanın açıldığı tarihe ve kira dönemine bağlı olduğundan, dava zamanlaması ve sürelerin hesabı olayın özelliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Süreç
Önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte kira bedelinin tespiti davası açılır. Mahkeme; emsal kiraları, kiralananın konumunu, yaşını, durumunu ve yöredeki kira bedellerini bilirkişi eliyle araştırır. Tespit edilen bedel, yeni kira döneminden itibaren geçerli olur.
Dikkat edilecek hususlar
Tespit sonucu tarafların beklentisinden farklı çıkabilir. Bu nedenle emsal araştırması ve bilirkişi raporuna karşı beyan aşamasının dikkatle yürütülmesi gerekir. Tespit davasının koşulları ve süreleri bakımından hukuki destek alınması gerekir. Bu alandaki hukuki danışmanlık ve destek tarafımızca da verilebilir.
Profesyonel Destek Alınması
Bu konuda sürelerin kaçırılması, delillerin eksik sunulması veya usule aykırı işlem yapılması hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle uyuşmazlığın başından itibaren bir avukattan profesyonel hukuki danışmanlık ve destek alınması, süreci avukat desteğiyle yürütmek gerekir. Bu destek Av. Hasan Alican Özbey ve Özbey Hukuk Bürosu tarafından da sağlanabilir. Bu ifade bir uzmanlık iddiası taşımaz ve tek başına vekâlet ilişkisi kurmaz; kapsam ve ücret yazılı olarak ayrıca belirlenir. Yalnızca yazılı görüş almak isteyenler için Yazılı Danışma Talebi sayfasına bakılabilir.
Sık Sorulanlar
Tespit davası ile kira artışı aynı şey mi?
Hayır. Kira artışı, yasal TÜFE sınırı içinde uygulanan artıştır. Tespit davası ise mahkemenin bedeli yeniden belirlemesidir.
Dava ne kadar sürer?
Süre; mahkeme yoğunluğuna ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Karar kesinleşmeden önce bedelin nasıl ödeneceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracı da tespit davası açabilir mi?
Evet. Taraflardan her biri, kanundaki şartlar çerçevesinde dava açabilir.
Yargıtay Kararlarından Örnekler
Aşağıdaki kararlar, karar metinleri okunarak seçilmiş örneklerdir; her uyuşmazlık kendi koşullarında değerlendirilir ve sonuç, dosyadaki delillere göre değişebilir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 13.01.2026, E. 2025/3054, K. 2026/57: Beş yıldan sonraki dönem için TBK m.344/3 uyarınca hak ve nesafet esaslı belirleme yapılır; %10 hakkaniyet indirimi doğru bulunarak karar onanmıştır. Karar metni
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025, E. 2024/1083, K. 2025/1439: TBK m.344 kira belirleme nedenleri TBK m.138 uyarlama davasının dayanağı olmaz; m.138'in diğer koşulları varsa uyarlama mümkündür. Karar metni
Dosyanız için görüşme
Somut olayınızdaki süreleri ve belgeleri değerlendirmek için büroyla iletişime geçebilirsiniz.
Son güncelleme: 7 Ekim 2026. Süreler ve şartlar mevzuat ve içtihat gelişmeleriyle değişebilir; somut olay için dosyanın incelenmesi gerekir. Tüm rehber konuları